Компания "Вашъ Финансовый Попечитель" начала в Рузском районе девелоперский проект общей стоимостью полмиллиарда долларов. Западную часть подмосковья планируется превратить в швейцарию с российским окрасом: помещичьи усадьбы, коттеджные поселки, кантри-отели и сафари-парк. Для большей убедительности компания готова осуществлять даже несколько убыточных проектов - производить качественное молоко и содержать деревни кузнецов и художников.

Рузский лендлорд
Все началось летом 1994 года, когда владелец и глава компании "Вашъ финансовый попечитель" Василий Вадимович Бойко решил обзавестись дачей. Большинство рейдерских побед Бойко - Братский алюминиевый завод, "Иркутскэнерго", офисные центры в Москве - тогда еще были впереди, но его представления о правильной загородной жизни уже вполне сформировались. Бойко собирал картины передвижников, любил комфорт и среднерусские дали, держал лошадей, а потому хотел жить в настоящей помещичьей усадьбе - с флигелями, людской, мостками к реке и своей купальней.

Много ли человеку нужно для счастья? А ведь нет и того. Рынок подмосковной недвижимости усадеб и далей не предлагал. Он предлагал тесно сбитые дворцы на Рублевке в романском и псевдоготическом стиле, унылые коттеджи на Дмитровке и сталинские дачи на Минке. "Будем искать",- решил Бойко. Дачный вопрос он пока решил временным образом, сняв-таки коттедж на Ленинградском шоссе - в Завидове, а реализацией своей мечты занялся с толком и не спеша. Поиски заняли пять лет. За это время Бойко выяснил, что об усадьбе мечтает не только он, но и многие его состоятельные знакомые, облетел на вертолете все Подмосковье и нашел-таки для себя и друзей будущий помещичий рай - Рузский район. В бывшей кремлевской здравнице в Рузе запрещено было строить промышленные предприятия, и просто удивительно, почему чистый, с хорошей транспортной инфраструктурой, озерами и богатыми лесами край до начала нового века не ощетинился башенками и заборами новорусской застройки.

Бойко подошел к делу масштабно. Следующие три года у него заняла скупка земель. Начав с покупки паев двух совхозов в Рузском районе, к 2002 году он скупил десять из 12 хозяйств, являвшихся собственниками районных земель, а также промышленные предприятия (заводы молочный и комбикормовый) и стал полноправным и всемогущим рузским лендлордом. Вложения, как говорит Бойко, составили несколько миллионов долларов. Дело не обошлось без конфликтов. Кое-где пришлось воевать со старой совхозной администрацией (однажды шалый подмосковный охранник стрелял в Бойко, не желая пускать его с судебными исполнителями в сельсовет, но, по счастью, промазал), где-то возник из-под совхозной земли криминальный элемент, сказали также свое веское "нет" дачники. Согласно условиям аренды земли, дачники платили совхозам 60 рублей в год за сотку земли, а новый хозяин с ходу повысил аренду в четыре раза, и дачники сплотились в Союз арендаторов, угрожая своему "финансовому попечителю" судом и разорением. Но после БрАЗа и "Иркутскэнерго" подмосковный противник оказался не очень страшным, и с 2003 года Бойко начал внедрять свой план, получивший рабочее название "Рузская Швейцария - Благодатная Руза".

Пиршество духа
Странное дело: прежде чем выкатить на рынок новое предложение сверхэлитной недвижимости, "Вашъ финансовый попечитель" предложил Москве молоко. Полгода назад в московских магазинах под брэндом "Рузское молоко" появились молоко, кефир, сметана и творог подозрительно непорошкового вкуса. Этикетки информировали покупателей, что никаких добавок в рузских продуктах действительно нет. Сделаны они дедовским способом, а молоко так даже не стерилизовано (нагрето лишь до семидесяти, а не до ста градусов), и потому срок его хранения не больше трех дней.

Всякому ясно, что продавать в московских универсамах такое молоко невыгодно и что из крупных игроков так никто не делает, а люди там, чай, не глупее Бойко. Потому мы отправились на Рузский молочный завод выяснять, зачем оттуда дразнят москвичей и как долго это протянется.

- Конечно, невыгодно, обнадежил нас директор по производству, заместитель председателя совета директоров "Рузского молока" (один из проектов, входящих в общий проект "Рузская Швейцария - Благодатная Руза") Василий Ходов.- Молочные холдинги на чем зарабатывают? На дешевых добавках. Соевое молоко, пальмовое масло, порошок плюс большой срок хранения и реклама - вот он, секрет успеха. А у нас из Москвы возврат - 5%. Учитывая затраты на вхождение в рынок да транспортное "плечо", довольно чувствительно получается.

На заводе, который оказался небольшим двухэтажным домиком, три женщины в белых халатах вытряхивали в таз полотняные мешочки с творогом. Завидев начальство с прессой, женщины стали объяснять, что одно время на заводе попробовали было делать творог машинным способом, но поняли, что, соприкасаясь с железом, часть вкусовых качеств продукт теряет, и стали вывешивать его опять по старинке - в тряпочках.

- И зачем оно надо вам? вкрадчиво спрашиваю, чуя подвох.

- Так концепция же! Швейцария у нас тут, понятно? Экология. Пиршество духа.

Не так давно Ходов был брокером, возглавлял непоследнюю на рынке компанию "Индекс ХХ", жил активной фондовой жизнью. Старые фондовые привычки остались у него и в новом качестве.

- Вот когда-то мы создавали НАУФОР. Это было полезно, потому что рынок сам себя отрегулировал в итоге. На молочном рынке тоже нужно такую организацию создать, чтобы ее участники занимались формированием рынка, рыночных ниш. Нам тогда проще будет создать нишу элитной продукции. А только в ней мы и можем позиционироваться, иначе так и будем убытки терпеть.

С завода мы уже успели переместиться в один из десяти обретших нового хозяина совхозов, на ферму. Новорожденные телята лижут Ходову руки, он смотрит на них счастливо и испуганно. Путаясь в новых словах, рассказывает про удои, нетелей и первотелок, коровью охоту и способы повышения качества молока.

- В Америке вычислили, что брокером можно быть только до 35 лет,- говорит Ходов, вытирая обслюнявленные руки о телячью дубленку.- Потом нужно уходить к фундаментальным ценностям, иначе дурдом, крышка.

- А ну как вы через полгода наиграетесь в фундаментальные ценности да и прикроете молочное производство? - спрашиваю о том, зачем приехала.

- Ну да, прикроем! Мы в этом году только в два раза производство увеличим - до 40 тонн, а через пять лет до 300 тонн догоним. Район уже в первую пятерку в Московской области по удоям вышел. Да мы четверть элитного рынка молока займем, а рынок этот мы где-то в 5 млрд оцениваем потенциально. 20 тонн нашей продукции будут съедать в районе, а остальное - в Москве. И качество таким же останется, слово фондовика.

Макробиотический дзен

Московский офис компании "Вашъ финансовый попечитель" находится в поглощенном ею и переоборудованном комплексе "Электроника на Пресне". Говорят, Бойко часто засиживается в офисе до утра - контролирует все проекты, в детали входит. За спиной у него - аэрофотоснимок Рузского района и карта Рузской Швейцарии в стиле "Кондуит и Швамбрания", в дальнем углу - маленькая картина передвижника Поленова. Ждать, пока он закончит совещание, пришлось час.

- Василий Вадимович, признайтесь: ведь "Рузское молоко" - это имиджевый проект, а прибыль вы будете получать за счет дорогой застройки?

- Не совсем. Пока что да мы вложили в "Рузское молоко" $5 млн, и о возврате речь еще не идет. Но если нам удастся сформировать элитную нишу молочной продукции и занять в ней приличную долю, тогда проект будет рентабельным. Потребность в этой нише есть. Уже появляются продуктовые бутики. Мы, например, заключили договор с сетью таких бутиков - "Рыжей тыквой". Мне эта сеть нравится. Я там сливы купил umeboshi, продукт из концепции макробиотического дзена.

- Пардон?

- Ну, это учение о том, как в питании сбалансировать инь и ян, мужское и женское начала.

- А-а-а. Я вот что подумала, Василий Вадимович. Может, для вас Рузская Швейцария - Благодатная Руза это тоже макробиотический дзен? Вроде как все ваши рейдерские проекты - это сплошной ян (агрессия и брутальность), а Руза - инь (красота, покаяние).

- С чего это покаяние? Мне каяться не за что. Из реестров никого не вычеркивал, в тюрьму не сажал, подписей не подделывал. И красота была во всех проектах. Комплекс на Спартаковской на месте какой свалки сделал! Ресторан "Венеция" тоже. Но в Рузе, конечно, красоты будет еще больше.

Бойко подскакивает к карте. У меня смутное подозрение, что только что я такую же карту где-то видела. Вспоминаю: конечно, в последнем номере журнала "Коммерсантъ-Власть". Только там зоны вокруг Рузского и Озернинского водохранилищ были обозначены как 500-метровые водоохранные, а здесь - как зоны усадебной застройки. Бойко рассказывает, что усадеб за все время реализации проекта будет построено до 3 тыс., а пока что на Озернинском водохранилище переоформлено под жилищное строительство 50 участков (около 100 га), для начала в ближайшее время там построят пять усадеб. Усадьбы будут строиться вольготно: каждый участок - от двух до 10 га, а дом - площадью от 400 кв. м. Подальше от водохранилищ будет строиться недвижимость подешевле - два коттеджных поселка. Недалеко будут горнолыжный курорт со 150-метровым перепадом, два пятизвездных отеля с полями для гольфа, бизнес-центры и сафари-парк, в котором, на радость туристам, будут прогуливаться лоси, кабаны и медведи.

- Весь проект оценивается в $300-500 млн, но мы рассчитываем вложить $150 млн до начала массовых продаж, а потом финансировать проект уже из текущей прибыли. И тогда общий срок окупаемости проекта составит всего три-пять лет.

- С такими оборотами можно позволить себе и пару имиджевых проектов, так?

- Где-то так. На большую рентабельность "Рузского молока" мы не рассчитываем; конечно, недвижимость отдачу принесет побольше. Но будет еще и пара совсем затратных проектов. Я хочу сделать деревню кузнецов и деревню художников. Буду селить хороших мастеров бесплатно, чтобы как-то раскрасить социум. Дачники прогуливаются, кузнецы стучат, художники пишут, коровы мычат - идиллия.

Комплексный подход

Я как-то не очень поняла, где в этой идиллии будет место народа. Пасторальные художники и кузнецы - ладно, при деле. Но к водохранилищам-то доступ будет? Очень тревожит судьба народа, особенно меня. Вот и в Министерстве природных ресурсов меня заверили, что никто не имеет права ограничивать проход граждан к воде, а всякая постройка в пятикилометровой близости от лесного массива или от воды должна пройти экологическую экспертизу.

- Народ будем пускать, заверил меня и Бойко.- Закон обязывает в пятиметровую зону у воды пускать всех, значит, всякий на этих пяти метрах может находиться. Но только зачем? У нас будут общественные пляжи вблизи дорог, чтобы легко было подъехать. А рядом с усадьбами какое удовольствие купаться? Понятно же, что это частная земля. Мы постараемся этот вопрос разумно решать, чтобы народ не обижать.

Бойко уверяет, что в природоохранных мероприятиях он заинтересован как никто и добровольно сотрудничает с Министерством природных ресурсов, указывая на безобразия природопользователей.

- Нам же много земли принадлежит, и, если ее будут портить, она потеряет в цене. Всякий лендлорд заинтересован в том, чтобы его землю не загаживали. А сотрудничество с МПР может быть вполне конструктивным. В водоохранных зонах ведь можно строить, главное не забывать про очистные сооружения и экологическую экспертизу. У нас все это будет.

Бойко видит серьезные преимущества для района в том, что у него появился один и такой богатый хозяин.

- Комплексный подход вот что отличает лендлорда от мелкого инвестора. Комплексное развитие территории может позволить себе только лендлорд. А от этого всем выгода. Арендаторы получают единый стандарт качества жизни, жители - рабочие места, заботу об экологии, туристы - красоту, администрация - похвалы от начальства. Мы - ну не только же выгоду, еще и удовлетворение какое-то.

Земля и доля
Лендлорды Подмосковья
Компания "Знак" (принадлежит главе "НИКойла" Николаю Цветкову) владеет 12 совхозами в Дмитровском, Красногорском и Рузском районах. Группе "Абсолют" принадлежат несколько совхозов в Наро-Фоминском районе, а также во Владимирской области. Промсвязьбанку в Истринском и Шаховском районах. Компании Millhouse Сapital объекты в Можайском и Одинцовском районах.

Василий Бойко не собирается нарушать закон: пять метров береговой линии - народу, остальное - в частную собственность. Фото Алексей Куденко

Бывший брокер Василий Ходов вовремя прикоснулся к фундаментальным ценностям. Фото Алексей Куденко

Натуральные молочные продукты делать пока что невыгодно, но приходится, чтобы Руза стала похожа на Швейцарию. Фото Алексей Куденко

Творог на Рузском молочном заводе делают вручную, по-дедовски. Фото Алексей Куденко

Доли рынка молочной продукции и динамика продаж "Рузского Молока"

Что предполагается создать в рамках проекта "Рузская Швейцария - Благодатная Руза"

ЕКАТЕРИНА ДРАНКИНА